注文住宅の保守・管理に対する考え方

念願かなって建てた注文住宅だからこそ、長く大切に住み続けたいものです。

しかし、どんな新築の建物でも、
完成した瞬間から日々少しずつ押し寄せてくる劣化の波との戦いは避けられません。

しっかりと建物の保守・管理をしなければ、みすみす建物の寿命を縮めることにもなりかねないのです。

ここでは、建物に愛着を持ってメンテナンスができるよう、
保守・管理に対する考え方を見ていきましょう。

建物はすべて経年劣化していくことを前提に考える

注文住宅を建てるための工法にはいくつかの種類がありますが、
工法に関係なく共通して使用される主な材料は、木、鉄、コンクリートです。

いずれの材料も年月に差こそあれ、
少しずつ劣化していくことは共通で、これは避けられません。

たとえば、木材の劣化であれば、雨水の侵入や床下の湿気、
生活排水が漏れ出たことによる腐食が考えられます。

水回りから出る湿気によって住宅の土台や柱が腐り、
そこから劣化が始まってしまうのです。

そのなかでも住宅の構造部分である柱や土台の劣化は、家が傾く原因にもなり、
住宅に最も大きなダメージを与えてしまいます。

同様に材料が鉄の場合なら、赤さびによる劣化が挙げられますし、
コンクリートならクラック（ひび割れ）の発生が劣化に当たります。

このようにどんな材料を使っていても何らかの形で劣化は起こるのです。

ここで大事なのは、住宅は劣化していくものと理解したうえで、
劣化のスピードをなるべく遅くするためにメンテナンスをすることでしょう。

それでは、住宅の部分ごとにどんな劣化が起こるのか、
またどうメンテナンスをすれば良いのかを見ていきましょう。

家を建てる住宅の部分ごとに起こる劣化の内容とメンテナンスの方法

家の中でも、場所によっておきやすい劣化の内容は違います。
また、素材や使用方法でメンテナンスの方法が変わってきます。

ここからは、部分ごとに劣化しやすい箇所をチェックしていきましょう。

キッチン

キッチンは主に水を使うシンクの周辺や、
煙を排気する換気扇から劣化が始まることがほとんどです。

小さな劣化では蛇口のパッキンやフィルターの摩耗、
大きなものは水漏れによる柱や土台が腐ることなどが挙げられます。

ガスレンジを使っている場合はコンロの掃除にこそ手間がかかりますが、
かといって放っておけばガスの出が悪くなって火力も落ち、
余計なガス代を使うことにもつながるでしょう。

キッチンは設備機器が多い部屋ですから、
長く住み続けるうちに機器の更新の可能性があるのはもちろん、
住む人の加齢・ライフスタイルの変化によって使い心地も変わります。

メンテナンスの一環として、
将来的にはキッチンのリフォームも視野に入れておくと良いでしょう。

浴室

住宅における水回りの代表格である浴室は、
水の使用や水漏れにともなって材料が劣化しやすい場所です。

まず、影響として一番大きなものは、なんといってもカビの発生でしょう。

浴室は年間を通して湿気の多い場所ですから、
よっぽど風通しのよい環境でない限り、カビの問題は常につきまといます。

また、ユニットバスが普及してからは心配が少なくなったとはいえ、
古いユニットバスには水漏れが起こった例や壁面が劣化してくる例も見受けられます。

天井や壁が一体となったユニットバスだからと安心せずに、
浴室の掃除をする際に、壁や床の状態を良く確認しておきましょう。

畳

畳の劣化は、畳表（たたみおもて）と呼ばれる表面の退色を始め、
普段から上を歩いたり家具を移動したりする際の摩擦で
表面の井草が削れて（破れて）くることも挙げられます。

畳は使用環境によって劣化の状態が異なることもあり、
取り換え時期の目安はありません。

「～年経ったから新調する」という具合に、
機械的に交換時期を決めても良いのですが、基本的に畳は長く使えるもの。

そのため、見た目や上に乗った時の感覚で交換を判断するのが良いでしょう。

交換の判断材料としては、
まず畳に弾力性がなくなっているかどうかです。

畳の上を歩いた時にフワフワした感覚が残るなら交換しましょう。

さらに、畳が少し収縮して畳と畳の間に隙間が出来ているような場合も
交換をしたほうが良いです。

畳表が破れていた場合も、もちろん取り換え時期です。

畳のお手入れ方法は、乾いたものか水に濡らして良く絞った雑巾で表面を拭く程度で問題ありません。

掃除機をかける場合も、井草に傷をつけない程度の力で表面を吸い取れば良く、
畳はメンテナンスがラクなのも特徴のひとつです。

フローリング

フローリングの基本的なメンテナンス方法は拭き掃除です。

雑巾がけやウェット式のフローリングワイパーでこまめに掃除をしているだけでも十分でしょう。

もうひと手間加えるなら、ワックスがけをおすすめします。

フローリングにワックスをかけることで、
表面にコーティングができて傷や汚れがつきにくくなりますし、
滑り止めの効果も加わるのです。

さらに、フローリングの表面に光沢が生まれ、部屋の美観も向上します。

なお、フローリングの上に硬い物を落としたり、
家具の移動で表面に傷をつけたりした場合は、
ホームセンターなどで売っている補修用のパテなどを使って直しましょう。

襖（ふすま）

畳と同様に和室に欠かせないのが襖です。

襖は出入口に使う場合と押し入れに使う場合があり、
その使用状況によって劣化の度合いも変わります。

普段あまり使わない押し入れよりも、
日常的に使う入口の襖のほうが傷みやすくなるのです。

襖が劣化すると、まず表面の汚れが目立ってきます。

ほとんどはホコリの付着ですが、
襖の引き手（手をかけて襖を開ける部分）周辺に手垢がついてきますので、
ここの汚れのほうが気になるかもしれません。

また、たばこを吸う方がいるご家庭の場合は、
ヤニで襖の色が変色していきます。

しかし、襖のほとんどは紙製ということもあって
（ビニールクロス製のものもあります）、
濡れた雑巾を使う拭き掃除ができません。

手垢に関しては、
汚れの程度が少ないなら消しゴムを使って落とす方法もありますが、
大きな効果はないので、
汚れが目立つようであれば思い切って張り替えることをおすすめします。

給排水設備

最近の給排水設備は、昔のような金属製のパイプ（鋼管・鉄管）ではなく、
塩ビ管が主流になっています。

そのため、給水管がさびて発生する赤水の問題は、
水道の本管が劣化した場合を除いて、ほとんどなくなりました。

現在では、給排水設備の劣化やトラブルは、
水漏れや詰まりが中心になっています。

水漏れはパイプのつなぎ部分の劣化、が主な原因です。

また、パイプの詰まりに関しては、
キッチンから流した食べ物のカスが詰まったり、
油がパイプの壁面にこびりついたりすることで起こります。

水漏れは別として、パイプの詰まり防止には、
余計なものを排水管に流さない、
油はきちんと処理してから捨てることにつきます。

パイプに付着した油を落とすために、
パイプ洗浄剤を使って定期的に中を洗うことも重要です。

外壁

外壁は使用する壁材や塗料によって、
劣化しているかどうかを確認する部分が変わります。

たとえば、モルタルの場合ならクラック（ひび割れ）があるかどうかを確認しましょう。

クラックがあると、そこから雨水が入り込んで壁の内部を腐らせる可能性があるのです。

現在外壁に使う材料の主流になっているサイディングでも、
当然劣化は起こります。

まずは、日光（紫外線）による退色です。

特に陽当たりの良い南側と西側は
サイディングの退色が起こりやすくなっています。

通常、サイディングはクラックよりも
退色のほうが劣化現象としては早く表れますから、
サイディングの色を見比べるだけでも劣化の状態を確認しやすいはずです。

また、サイディングの継ぎ目部分に施すコーキング（シーリング）部分が痩せて縮み、
クラックができることがあります。

モルタルの場合と同様に、
クラックは発見しだい補修をしておきましょう。

屋根

屋根には、日本瓦、ガルバリウム鋼板、スレートなど、
いくつかの種類があります。

このうち一番寿命が長いのは日本瓦です。

古くから日本の建物建築に使われてきた日本瓦は、
長い歴史に裏付けられた高い耐久性があり、
割れることさえなければ、50年どころか100年近く使われることもざらです。

その次に寿命が長いのはガルバリウム鋼板で、30年程度は使えます。

一方、スレートの寿命は20年程度と、他と比べるとやや短めです。

もちろん、これらの寿命は製品の性能や使用環境によっても差が出てきますので
絶対ではありません。

屋根のメンテナンスで一番やっかいなのは、家の一番高い場所にあることもあって、
個人ではなかなか手を出せないことでしょう。

雨漏りが起こるなどのわかりやすい問題が発生でもしない限りは、
屋根に問題があるかどうかがわかりづらいのです。

解決方法のひとつとして、注文住宅を建ててから５年～10年ぐらいを節目に、
屋根の業者に状態を確認してもらうことをおすすめします。

注文住宅のメンテナンスを行う周期の目安は？

注文住宅に限らず、新築の建物は建てた瞬間から劣化が進んでいきます。

そのため、人間が定期的に健康診断を行うように、
建物も定期的に点検・確認をして、問題があれば補修工事をすることが必要です。

人間であれば健康診断をほぼ毎年行うところですが、
建物の定期点検はそこまで細かく行う必要はありません。

点検時期の目安は建物の工法によっても異なりますので、
まずは以下のような期間を目安にしてみてください。

点検期間の目安は上記のとおりです。

木造と鉄骨造については、
５年と10年の間に自主点検を挟んでも良いでしょう。

なお、上記３つの工法で10年以内に定期点検を設けている理由は、
「住宅瑕疵担保履行法」があるからです。住宅瑕疵担保履行法とは、
平成20年に施行された法律で、新築住宅の主要構造物に瑕疵があった場合に、
売り主は家を建ててから10年間は瑕疵担保責任を負うというもの。

この10年の間に瑕疵がないかどうかも含めて
住宅の点検をしておくほうが良いのです。

注文住宅のメンテナンスはこまめに行うことももちろん重要ですが、
メンテナンスの負担を軽減してくれる材料を最初に選んでおくとも大切です。

たとえば外壁に塗装を行う場合、光触媒塗料を使うと外壁の耐用年数を延ばせるうえ、
クリーニングの手間もはぶけるのです。

光触媒塗料は、塗膜表面の二酸化チタンが太陽光（紫外線）を浴びると活性酸素を出す仕組みで、
これが空気中の大気汚染物質を分解し、壁表面に汚れをつきにくくします。

また、光触媒塗料は親水性が高く、壁の表面に雨を保水しやすいという特徴もあるのです。

つまり、活性酸素で分解した汚れを雨水で洗い流しますから、
光触媒塗料自体に清掃と同じような機能が備わっています。

このように、あらかじめ機能性の高い材料を選んでおくと、
手間をかけずにメンテナンスを行うことができるようになり、
結果的に手間を減らせるというわけです。

注文住宅の打ち合わせの際には、担当営業マンに
「機能性の高い材料を使っているかどうか、
また使っていないならどんな製品があるのか」
を確認してみましょう。

ただ、ひとつデメリットを挙げると、
光触媒を使った塗料はコストがかかります。

しかし、物は考えようで、初期コストをかけても後々メンテナンスフリーで暮らせるのなら、
十分見合う、あるいはそれ以上にコストの削減をしていると言えるのではないでしょうか。

たとえば、住宅に対して30年ぶんのメンテナンスが必要なくなれば、
それだけで2000万円近くのコストが浮くという試算もあるほどです。

時間と手間を取るか、お金を取るかで人によって考え方の違いがあると思いますが、
個人的にはメンテナンスの負担が大幅に減らせる初期コストをかけるほうをおすすめします。