注文住宅をはじめとした戸建て住宅は敷地に建っています。
そして、その敷地は必ず何らかの道に接しています。
道路沿いの住宅なら門扉を通って敷地から道路に出ることが可能ですし、
公道に接していない敷地でも何らかの私道に接しているでしょう。
私道はその先で公道に接しているはずです。
このように敷地と道路は切っても切り離せない関係にあります。
実際、家に住むうえで敷地から道路に出ないことは考えられません。
周りが畑や水田に囲まれた住宅や山奥にある家であっても、必ず住人は道を通るからです。
法律的な面から見ると、建築基準法の第43条の規定に接道義務が記されているとおり、
住宅と道路はセットで考えます。
接道義務というのは、建築物のある敷地が
道路に２ｍ（あるいは３ｍ）以上接していなければならない義務のことです。
この義務は「都市家計画区域」、あるいは都市計画区域外でも
すでに多くの建築物の建設や敷地の造成が行われている
「準都市計画区域」にある建物に対して課せられます。
接道義務は敷地のうち、一か所でも２ｍ以上の道路に接していれば果たしたことになります。
建築基準法で定義された道路と２項道路
さて、先ほどから道路という言葉を使っていますが、
この道路にも建築基準法の第42条に定められた定義があり、
道路とは幅員が４ｍ以上ある道のことを言います。
ところが、普段使う道を思い浮かべてもおわかりかと思いますが、
街のなかには4ｍの幅員に満たない道もたくさんあります。
道路を定義した建築基準法が施行されたのは昭和25年（1950年）ですが、
当時は今よりも幅員の狭い道が多く、各行政が指定すれば
幅員が４ｍに満たない道でも道路として扱うことができたのです。
このように、指定すれば幅員が狭くても
道路として扱えることを建築基準法第42条の２項に記したことから、
４ｍ以下で道路扱いになった道を「２項道路」または「みなし道路」と呼びます。
２項道路に接している住宅は多い
実際に街を歩いてみても、幅員が４ｍ以上の道路に接している敷地よりも、
２項道路に接している敷地のほうが多い印象を受けます。
開発が行われていない古い住宅地や、都心の住宅密集地などは、
ほとんどが２項道路と言っても良いぐらいです。
ただ、２項道路に接した敷地は、道路の中心線から最低でも
２ｍぶんまで両側にセットバックしなければならないので、
建築基準法上の敷地面積は狭くなってしまいます。
たとえば幅員２ｍの２項道路の場合は、中心線から最低でも
１ｍずつセットバックしますから、そのぶん敷地が狭くなるというわけです。
（セットバックした部分の敷地は敷地面積に算入されません。）
敷地の分割によって生まれる旗竿地
敷地のなかには旗竿地（はたざおち）、
または路地状敷地（ろじじょうしきち）と呼ばれる土地があります。
旗竿地とは、上から見ると旗とそれを繋げたポールのような形をした敷地のことで、
ポールに当たる細長い部分が道路と接する道代わりになります。
路地状敷地と呼ぶ場合はこのポール部分を「路地上部分」と呼びます。
このポール（または路地状）部分の幅員を２ｍ以上にすることで接道義務を果たすわけです。
では、なぜこのような形の敷地ができるのでしょうか？
たとえば土地を遺産として相続し、分与するために敷地を２つに分けるとしましょう。
この際、敷地の南側のみが道路に接しているとします。
その場合、敷地を東西に分けられれば、両方の敷地の南側が道路に接するので、
接道義務を果たすことができます（敷地の南側が４ｍ以上あるとします）。
しかし敷地の形の問題で、南北に分けなければならない場合もあるでしょう。
その場合、北側に分けた敷地は道路に接することができません。
それを避ける場合によく使われるのが、南側の道路に接する部分を北側の敷地とつなげ、
旗竿地（路地状敷地ともよばれる）にする方法なのです。
２項道路に満たない道に接する敷地は？
道のなかには、２項道路の条件を満たすことのない、より細い道もあります。
このように幅員２ｍ以下の道に接する敷地には新築の住宅を建てることはできません。
しかし、すでに中古の住宅が建っているのであれば、その建物のリフォームをすることはできます。
こういった狭い道に接した敷地で、中古の住宅が建っている物件は再建築不可物件と呼ばれています。
再建築不可物件は、中古の建物を壊して更地にすると再び家を建てることができなくなってしまいます。
したがって、中古の建物付きの敷地を購入し、
その建物をリフォームして住むという選択肢しかありません。
そのぶん近隣の相場と比べると、敷地と建物が大幅に安くなっている場合がほとんどです。
旗竿敷地に注文住宅を建てるメリット
上で触れた旗竿敷地についてはこんなエピソードがあります。
私がハウスメーカーの営業マンをしていた頃、東京都練馬区のお客様を担当したことがありました。
その方からは
「注文住宅を建てたいので、土地探しから協力して欲しい」
というご相談をいただいたのです。
ご予算は土地と建物の合計で約6000万円。
ただし、住宅に対するお客様のご要望に応えるためには、それなりの広さの土地が必要でした。
ご依頼内容をもとに土地をいろいろと探し歩いてはみたものの、
なかなか見つけることができず、ようやく探し出した土地は路地上敷地（旗竿地）でした。
その土地は、建築に必要な条件を満たす広さがあったことはもちろんですが、
坪単価に換算して考えた場合にもお得で、その路地上敷地がベストな選択だったのです。
路地上敷地は、土地の形でいうと有効宅地部分と呼ばれる「旗形」の部分と、
路地上部分という「旗のポール型」の部分（公道につながる細長い土地）からなります。
路地上部分は敷地内の通路というような扱いで、建物は有効宅地部分にしか建てられません。
そう聞くと、一見使いづらい土地にも思えます。
ところが、道路から少し離れている場所に建物を建てる分静かであったり、
道路からの視線が気にならなかったりと、この形ならではのメリットもあるのです。
ただし、路地上部分の幅が接道義務を満たすために2ｍギリギリしかないと、
駐車をすることができません。
駐車をしたい場合は、最低でも幅員が2.5ｍは必要でしょう。
このように注意点もいくつかありますが、メリットがある点も十分ご説明したところ、
お客様も納得して、無事に家を建てることができました。
形が変わっていることに目をつぶれば、
独特のメリットもある旗竿地（路地上敷地）は決して悪くない選択だと思います。
敷地に建てる住宅の大きさには決まりがある？
敷地と道路の関係がわかったところで、次は敷地に建てる住宅の大きさについて考えてみましょう。
敷地のある場所は、用途地域ごとに、建蔽率（けんぺいりつ）や容積率が決められています。
用途地域の詳細については別の記事をご参照いただきたいのですが、
簡単に説明すると、街のなかに建てられる建物・施設の種類、
大きさが地域ごとに分けられているということです。
たとえば同じ50坪の敷地でも、そこがどの用途地域にあるかによって、
建物の建蔽率や容積率に差が出てくる場合があります。
建蔽率と容積率が一番厳しく制限されているのが、
第１種・第２種低層住居専用地域、第１種・第２種中高層住居専用地域です。
都市部は地価が高いこともあり、なるべくなら建蔽率の高い敷地に家を建てたいと思うものです。
閑静な住宅街に住みたいのであれば、低層住宅専用地域を選ぶのがベストの選択でしょう。
しかし、狭い敷地を有効活用したいのであれば、建蔽率がより緩和されている
第１種住居地域などで敷地を探してみるのも手です。
第１種・第２種住居地域なら、低層住居専用地域よりも
容積率が緩和されていますから、より広い家が建てられます。
注文住宅を建てる際は建蔽率と容積率を最大に
建蔽率と容積率に関しては、
私がハウスメーカーの営業マンをしていた頃から変わらない考え方があります。
それは地価の高い場所ほど、最大限の建蔽率・容積率で建物を建てるということです。
そのほうが、収納も含めて後々スペースが必要になった場合でも後悔しなくて済みますし、
会社の異動などで万が一住宅を売ることになった場合でも、より高く売れるからです。
「敷地が広くて建蔽率・容積率いっぱいに建ててしまうと、建物が大きくなりすぎてしまう」
という場合でも、たとえばアパート併用住宅にして、
部屋を賃貸にするなどすれば有効活用ができます。
以前、ハウスメーカーの営業マン時代に、
弁護士をされているお客様を担当したことがありました。
お客様が購入された土地の用途地域は工業地域で、容積率が最大限の400％ありました。
そこは４階・５階の住宅も建てられる土地でしたから、
私は重量鉄骨の建物で、容積率いっぱいの賃貸併用住宅を建てることをおすすめしたのです。
ところが、それだけの建物を建てるとなると当然大きな金額になります。
そのため、私が提案したプランに対して、当初はお客様も難色を示していました。
これは無理もないことです。
しかし、私はせっかく絶好の条件がそろっているのだからと、
お客様を説得した結果、賃貸併用住宅を建てていただけることになったのです。
今ではそこに立派な住宅が建っており、お客様から十分な賃貸収入があると感謝をされています。
お客様ごとに予算の都合もあると思いますので、これが絶対に良い方法というわけではありません。
しかし、予算が許すなら、できる限り建蔽率・容積率いっぱいの注文住宅を建てることをおすすめします。
敷地に建てられる建物の高さにも制限がある
最近は住宅メーカーのTVCMでも宣伝されているように、
３階建ての住宅はすっかり当たり前となり、珍しい存在ではなくなりました。
３階建て住宅は、最も規制が厳しい第１種低層住居専用地域でも
10ｍの高さまでなら建築が可能ですから、用途地域から受ける高さの制限はほぼありません。
しかし、高さ的には十分でも斜線制限などの別の問題が理由で、
３階建てから２階建てに変更する方もいらっしゃいます。
実は建物を建てる際には、道路斜線、北側斜線、隣地斜線、
そして日陰規制Vを守らなければなりません。
これらについて簡単に解説しましょう。
道路斜線
道路斜線とは、道路と道路の両側に接する建物の日照や採光、通風を確保するための規制です。
簡単に言うと、建物によって出来た日陰が、前面にある道路の境界線を境に、
決められた勾配よりも内側になくてはならないとするものです。
屋根の一番高い部分から地面に対して斜めに作られる日陰を、
なるべく建物側に収めるために建物をセットバックしたり、
高さを制限したりすることがありますが、これは道路斜線を守るためなのです。
北側斜線
北側斜線は日陰を作る建物の北側にかかる制限のことで、
敷地北側の前面にある道路の反対側の境界線、
あるいは北側の隣地境界線から一定の高さ（垂直の距離）から立ち上がる斜線の中に、
建物を収めなければなりません。
街を歩いていると北側の屋根が急角度になった住宅や、
北側が急角度の壁面になったビルを見かけることがあると思います。
そのような建物はほとんどの場合がこの北側斜線対策のためです。
北側の角度を急にしないと斜線の内側に建物が収まらないので、
その斜線に沿って建物に角度をつけているわけです。
日影規制
日影規制とは建物が敷地や敷地の周辺に落とす影の範囲を制限することで、
日照を含めて良好な環境を作ることを目的とした、建物の高さ規制のことです。
これは1970年代頃から増え始めた高層マンションの日陰によって、
日照が奪われる住宅などを守るために作られたもので、商業地域や工業地域には適用されません。
また、この規制のある区域では、北側斜線は適用されません。
このように、周囲に迷惑を掛けかねない建物の影は、上記の３つの規制で制限されています。
ここで３階建て住宅の話に戻りますが、３階建て住宅を建てる場合は、
最上部が規制にかかる関係で建物の北側を斜めにせざるを得ません。
その結果３階が狭くなってしまうために、２階を選ぶ方がいるというわけなのです。
第１種・第２種低層住居専用地域では、戸建ての住宅でも３階建て以上になる場合や
建物の高さが７ｍを超える場合は、これらの制限が加わってきます。
日陰で周囲に迷惑を掛けないほど十分な敷地の広さがない場合は、
３階建て住宅はよく検討をされたほうが良いでしょう。
