ハウスメーカーの安全、防犯性

注文住宅を建てられるのはどんな土地なのか?

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日本は国土の約25%が都市計画区域に指定された「都市」にあたり、
日本の人口の90%近くがこの地域に住んでいます。

都市計画区域というのは、都道府県が都市計画に沿って指定した地域のことです。

ここでは、都市を適正な形で発展させるために
土地の利用や建物の高さなどについて制限を加えたり、
主要な施設や道路の建設などが行われていたりします。

都市計画区域には、すでに市街を形成している区域や
今後市街化を優先するための「市街化区域」と、
その反対に市街化を抑制するための「市街化調整区域」があります。

市街化調整区域は、原則として開発行為を行わない地域であるため、
この地域内に新たに一般住宅を建てることはできません。

したがって、住宅を建てられるのは市街化区域ということになります。

しかし、少しややこしいのが、市街化区域のなかにも「用途地域」という細かい区分がある点です。

用途別の区域があるのは住みやすい環境を作るため

なぜ街のなかに用途別の区域を設けるのかというと、人が暮らす住居、製品を作る工場、
自動車教習所などが街の中で混然一体となっていると、住みづらくなってしまうからです。

たとえば、住宅街のなかに巨大な工場があったり、
トラックの出入りが激しい物流拠点などがあったりすると、
大きな騒音や交通量の多さで、
そこが住みにくい場所になってしまうことは容易に想像ができるでしょう。

こういったことを未然に防ぐためにも、
複数の段階で用途を制限した地域を設けて、
建てられる施設の種類や規模などに制限を加えているのです。

用途地域は全部で30種類近くに分かれていますが、
ここでは住宅に関する区分を中心に、いくつか例を挙げながら違いを見てみましょう。

住環境を守ることを優先している地域

住環境を守ることを優先している地域

まずは「人が住むこと」に適した地域として、
住環境を守ることを優先するよう指定されている地域について紹介します。

住宅以外の施設も建設可能ですが、それぞれで建設できる施設の制限が設けられています

第1種低層住居専用地域

低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。
ここには住宅のほかにも、幼稚園や小学校、図書館、老人ホームなどを建てることができます。

店舗兼用住宅の場合でも、住宅ではない部分が50㎡以下、
建築物の延べ床面積の1/2であれば、理髪店、洋服店などの店舗も建てられます。

第1種低層住居専用地域は全ての用途地域のなかで、一番厳しい規制がかけられています。

第2種低層住居専用地域

こちらも低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

住宅に関する規制は第1種低層住居専用地域と同じで、
店舗に関する規制は第2種のほうが緩められています。

これにより150㎡以下店舗部分が2階以下にあるお店や飲食店を建てることができます

第1種中高層住居専用地域

中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

住宅や兼用住宅に関する規制は第1種低層住宅専用地域と同じですが、
建てられる店舗の規模がより大きくなり(500㎡以下で2階以下)、
この地域では大学や高等専門学校などの建設も可能になっています。

第2種中高層住居専用地域

第1種中高層同様に中高層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

兼用住宅、店舗、事務所などの用途に対する制限が大幅に緩められており
(1500㎡以下で、2階以下)、広い店舗のほかに、
ボウリング場や水泳場などの運動施設も建設可能
になっています。

住環境を守るための地域

住環境を守るための制限は大幅に緩められていますが、
商業施設やレジャー施設などの建設も可能になっていることが多く、
人によっては便利で住みやすいと感じる環境です。

第1種住居地域

こちらも住環境を守るための区域で、低層住居専用地域、中高層住居専用地域などと比べると、
3000㎡以下の建物が建てられるなど、制限が大幅に緩められています。

大規模な店舗の建設は不可能ではあるものの、公共施設ではホテルやゴルフ場を作ることができます

第2種住居地域

第1種住居地域と同じく住環境を守るための区域です。

10,000㎡以下の店舗が作れたり、麻雀店、パチンコ屋などの遊戯施設も
建設可能
になっていたりと、制限のほとんどが解除されています。

そのため、人によっては住みにくい地域と感じるかもしれません。

準住居地域

「準」とあるように、より住居以外の制限を緩めた地域で、
第2種住居地域以上の用途を持った建物が建てられます。

主に大きな道路の沿線地域などに指定されることが多く、
自動車会社のディーラーや自動車修理工場、マンション、
店舗などが混在しているケース
がほとんどです。

田園住居地域

田園住居地域は平成30年に導入された用途地域で、
農地や農業関連の施設などと調和の取れた低層住宅の良好な住環境を守るための地域です。

住宅に関しては第2種低層住居専用地域とほぼ同等の制限ですが、
農産物の生産や集荷・処理を行うための施設や15㎡以下の畜舎が建てられるなど、
農業を営むのにより適した用途地域になっています。

商業に関する区分

住環境を守るための規制が少なく、商業施設を営むことに適している地域について紹介します。

商業地域

商業を営むのにあたって障害となるほとんどの規制が解除された区域です。

工場で製造できる製品の種類などに制限はある一方で、
遊戯・風俗施設の営業には制限がなく、この地域にはほとんどの商業施設が建てられます

近隣商業地域

近隣の住人が日用品の買い物ができるよう、
関連する商品を扱う店舗に対して制限を緩めてある地域です。

この区域に大きな工場などは建てられませんが、
店舗、事務所、遊戯施設、ホテルなどのほとんどの商業施設が建てられます

工業に関する区分

工場などの工業施設の建設に適した区域です。

工業地域

工業地域は工場の建設を主な目的とした地域です。

この地域に住宅の建設をすることも可能ですが、
騒音の大きな区域であるなら住環境としてはあまりおすすめできません。

準工業地域

環境を悪化させる恐れのない工場を建てやすくするための地域です。

工業地域よりも工場の種類に制限が加わっているぶん、住みやすいといえます。

ただ、この地域には遊戯施設なども建設可能なので、
騒音などがひどい場合は住環境としてはあまりおすすめできません

工業専用地域

この地域はその名のとおり工業専用の地域で、住宅の建設はできません

用途地域は建蔽率(けんぺいりつ)や容積率の違いも考慮にいれましょう

用途地域は建蔽率(けんぺいりつ)や容積率の違いも考慮にいれましょう

用途地域は上で挙げたもの以外にもあります。紹介した地域のなかで、
住環境として意識するのは低層住居専用地域
中高層住居専用地域商業地域近隣商業地域がほとんどでしょう。

制限が最も厳しい低層住居専用地域が一番住みやすい場所ともいえますが、
近隣商業地域のように、住居の近くにお店のある場所のほうが
便利と感じる場合もありますし、商業地域のようににぎやかな場所も好む方もいらっしゃるでしょう。

また、用途区域だけに注目していると見落としやすいのが、建蔽率(けんぺいりつ)容積率です。

建蔽率と容積率は、用途地域ごとに違います。

例えば、第1種低層住居専用地域では、
建蔽率は30%、40%、50%、60%のいずれか
容積率は50%、60%、80%、100%、150%、200%のいずれかに定められています。

一方、近隣商業地域では、建蔽率は60%、80%のいずれか、
容積率は100%、150%、200%、300%、400%、500%のいずれかになっています。

つまり、第1種低層住居専用地域のほうが、建蔽率も容積率も厳しく定められているわけです。

加えて、購入した土地の用途地域によっては、将来的に目の前に大きな建物が建ってしまい、
景観や日照が変わるなど、住環境が大きく変化するリスクもあります。

こうした想定外の事態を避けるためにも、あらかじめ用途地域を理解しておくことは非常に重要です。

古い住宅がある敷地は区域の判断にも例外があります

市街化調整区域で新築注文住宅に建て替えた例

用途地域といえば、私がハウスメーカーの営業マンをしていた頃に担当した、
東京都八王子市のお客様の敷地でこんなことがありました。

そのお客様が譲り受けた中古の建物と敷地は、市街化調整区域内にありました。

私が引き受けたご依頼の内容は、その建物を注文住宅で建て替えたいというものです。

しかし、市街化区域とは違い、市街化調整区域には原則として建物を新たに建てることはできません

何か解決策はないだろうかと役所を訪ねて相談してみたところ、
昭和34年よりも前から家が建っている場合は、
施主が親族や法定相続人の場合は建てられることがわかりました。

このように原則新築は禁止とされている区域でも、建物を建てられることがありますから、
諦める前によく調べてみることが大切です。

なお、購入を考えている土地の用途地域は、各行政のホームページに掲載されていますので、
事前にチェックしておくことをおすすめします。

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