注文住宅を建てる土地と建物の関係を見直す

ハウスメーカーの安全、防犯性

注文住宅を建てる土地と建物の関係を見直す

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丈夫な注文住宅を建てるなら、まずは地形の検討から

「さぞお金を掛けたであろう立派な住宅が、
台風や地震によって一瞬で瓦礫(がれき)の山と化してしまう」。

大きな台風が来たり地震が起こったりするたびに、
そんな悲惨な光景がTVで何度も報道されています。

近年は「観測史上最大級」と呼ばれる超大型の台風が毎年のように押し寄せては、
大きな水害や土砂災害などに見舞われ、多数の家屋が倒壊しています。

台風以外の天災でも、震度5~6以上の大きな地震も毎年発生しており、
地面の液状化や山の地滑りなどによって、多くの家屋が傾いたり流されたりしているのです。

これらの大きな天災は、人間の力では抑え込むことはできません

しかも一度家を建てれば住む場所をそうそう変えられませんから、
住んでいる地域によっては土砂崩れをはじめとした災害に、
毎年怯えなければならなくなってしまいます。

日本に住んでいる以上、地震と台風からは逃れられないとはいえ、
住む場所を良く検討することで、リスクを抑えることはできます。

ここでは、家を建てる際にどんな土地を検討すると良いのかについて考えてみましょう。

強い地盤の土地を調べるには?

日本という火山列島に家を建てる以上、
どうしても避けられない自然災害が地震です。

地震はプレートと呼ばれる巨大な岩の板が地中に深く滑り込む際に起こります。

プレートが沈むことで発生した歪みが、
元に戻る際に大きな力となって地面を揺らすわけです。

日本は、大陸西側のユーラシアプレート、北側の北米プレート、
東側の太平洋プレート、そして南側のフィリピン海プレートと、
4つのプレートが交わる地点にあるため、地震の発生頻度が高いのです

このような特殊な場所にある島ですから、日本に地震が多いのもうなずけます。

であるなら、できるだけ地盤の強い場所を選び、
そこに住宅を建てることで被害を抑えるしかありません。

では、地震に強い場所と弱い場所をどう見分ければ良いのでしょうか?

ひとつは、各地域の地盤の強さを4段階に分けて掲載している、
地盤サポートマップhttp://www.jiban-portal.jp/)などを使って調べる方法です。

ほかにも、
全国液状化マップhttps://www.s-thing.co.jp/ekijyoka/index.html)などを使って、
地震が起こった場合に液状化しやすい土地をあらかじめ把握しておくのも良いでしょう。

その際に、土地選びの有効な助け舟となるのが、
基本的な地形の種類とその特徴を理解しておくことです。

地形がわかれば、地図や実際に見た風景から、ある程度の特徴が把握できます。
ここでは4種類の基本的な地形について解説しましょう。

主な地形とその特徴

主な地形と特徴

山地・丘陵地は、盛土、切土に注意が必要

山地や丘陵地は地盤の固いしっかりとした土地がほとんどです。

なかでも、形成された時期の古い岩盤の山地や丘陵地は、
トップクラスの安定度があり、注文住宅を建てる場所として適しています。

ただ、宅地開発の際に切土(きりど)や盛土(もりど)が行われた場所は、
少し注意が必要になります。

まず、切土というのは傾斜地の斜面を削って平坦な場所を作ること、
盛土は傾斜地を平坦にするために地盤面に土砂を入れることをいいます。

両者は傾斜地を平坦にするという目的は同じですが、
切土は地盤を削るだけで済むのに対して、
盛土は斜面になった地盤の上に新たに土砂を加えています。

そのため、盛土をした土地が十分に締め固められていなかったり、
地盤改良工事が行われていたりしないと、切土だけの場所と比べると、
盛土は軟弱な地盤になってしまうのです

盛土をした土地は、元からある地盤と土砂を加えた部分では強度が異なり、
不同沈下が起こる場合もあります。

不同沈下とは、地盤の強度が均一ではなく、部分的な偏りがあるために起こる現象で、
住宅の基礎がいずれかの方角に偏って沈み込んでしまいます(家も傾きます)。

盛土は土を支えている擁壁の周辺に行う場合がほとんどですから、
勾配の下側に不同沈下が起こるケースが多くあるのです。

国土交通省のホームページでは「大規模盛り土造成地マップ」という資料を公開しています(http://www.mlit.go.jp/toshi/web/toshi_tobou_tk_000025.html)。

これは都道府県の市区町村ごとに、
盛土や宅地造成の行われている場所がわかるという地図です。

公表率(調査率)はまだ100%ではないとはいえ、公表されている資料を見ると、
どこに盛土を行ったのか、または宅地として造成したのかを把握することができます。

長年住んでいる土地であれば、日常生活のなかで街の開発を目にしますから、
新たに宅地化された場所もなんとなくわかります。

しかし、注文住宅を建てるのを機に、新しい街に移り住むような場合は、
どこに盛土や宅地造成をしたかは、なかなかわかりません。

大規模盛り土造成地マップ」はそんなときに役に立つでしょう。

台地は山地よりも低く地盤も強い土地

台地は比較的平坦な岩盤が広範囲に渡って占めている場所のことです。

この地形は流動性の高い溶岩が広範囲に広がってできたケースや、
岩盤が隆起して出来上がったケースなどがあり、こちらも比較的安定した地盤といえます

ただし、台地の斜面に関しては、山地や丘陵地と同様に盛土と切土に注意が必要です。

とはいえ、台地は低地よりも高い場所にあるぶん水害の影響を受けにくく、
山地よりも低いことから、低地への行き来は比較的楽な場所がほとんどです。

低地は比較的地盤が弱いが、生活しやすい土地

低地は文字どおり一番低い土地で、地層も比較的新しく、
川の流れによってできた扇状地をはじめ、沼や水田、
海岸を埋め立てて作られた土地などもあり、
山地や台地と比べると地盤の弱い場所がほとんどです。

しかも、低地は地盤が弱いだけではなく、川のそばであれば氾濫の恐れ、
海の近くであれば津波や台風による高波の危険性があります。

氾濫はスーパー堤防をはじめとする頑丈な堤防があればある程度防げますし、
津波に関しては防波堤の有無によって危険度も違いますが、
実際に起こった時のことを想定した「逃げる訓練」も大事です。

もっとも、低地であっても内陸部であればこういったリスクも減らせます

低地は災害面でこのような危険性があるものの、土地の高低差が少なく、
徒歩や自転車での移動も楽で、生活をするには適した場所です。

年齢を重ねると坂の昇り降りも大変になりますから、
そういう意味ではお年寄りのほうが低地は住みやすいと感じるかもしれません。

地形による地盤の固さに絶対はありません

山地、台地、扇状地の場所と地形をより詳細に見てみたいという方は、
国土交通省の国土地理院が公開している土地条件図(http://www.gsi.go.jp/bousaichiri/lc_index.html)をご覧になるのが良いかと思います。

これは、都市圏を中心に地図を見ながら台地がどうつながっているのか、
あるいは湿地はどこかといった地形の詳細な内容がわかります。

ただ、地図に日本中の地形が網羅されていない点は注意が必要です

それでも、大都市を中心に居住場所として
多くの方が検討すると思われる地域のほとんどが網羅されており、
何かと役に立ちますのでご覧になってみてください。

上記の地形の比較を見てもおわかりかと思いますが、
地盤の強さだけで考えるなら、山地や丘陵地の土地を購入するのが一番です。

しかし、これらの場所は坂が多く、徒歩での移動に苦労をするほか、
大雨や台風で土砂崩れなどの災害が起こる恐れもあります。

同様のメリット・デメリットは台地にもあり、
地形にも一長一短のあることがおわかりいただけるでしょう。

高台にある土地でも地盤が弱い可能性がある

住宅を建てる地盤といえば、私がハウスメーカーの営業マン時代に担当した
東京都世田谷区のお客様の土地で、こんなエピソードがあります。

その土地は世田谷区の高台にありました。

世田谷区のほとんどは多摩川流域よりも少し高い台地で、
地盤が比較的安定した関東ローム層の上にあります。

このことから、そこの土地の地盤については問題がないだろうと私もお客様も判断をしていました。

ところが実際に注文住宅を建てる前に行った
地盤のサウンディング調査(スウェーデン式サウンディング調査)では、
周囲の土地と比べて弱い地盤であることがわかりました。

もともとその場所が川や水田だったのか、あるいは沼地を造成したのかはわかりませんが、
高台にしては弱い地盤だったのです。

結局そのままでは危険ということで、地盤改良工事を行って事なきを得ました

このように高台にある土地でも例外はありますので、
地形だけを見て安心しないほうが良いと思います。

また、地盤の強さを最優先にして
職場との距離、駅やお店などを利用する際の利便性を犠牲にしてしまうと、
災害には強くても住みにくい家になってしまいますから本末転倒でしょう。

地盤はあくまでも土地選びのひとつの条件なのです。

地盤調査の種類とかかる費用

地盤調査の種類とかかる費用
上でも触れましたように、専門の業者に依頼すれば
地盤の強度を調べることができます。

住宅を建てる前には、必ず計測機械でその敷地の土質を調べることが必要です

敷地の上に基礎があり、その上に建物が載るわけですから、
地盤が安定していなければ地盤沈下が起こり、すべてが無駄になってしまいます。

それでは、地盤調査の代表的な方法とその費用などを見ていきましょう。

ボーリング調査
ボーリング調査は、専用の機械を使って地面に円筒状の穴を掘っていき、
地中がどのような地層になっているのかを調べます。

このとき参考にするのが「N値」という数値です。

N値とは、簡単にいうと地盤の固さを示す指標となるもので、
N値が大きくなるほど、その地盤は固いことを表します。

ボーリング調査は、N値の高い地盤である「支持層」のある深さを探すことが主な目的で、
マンションやビルなどの大きな建物を建築する際によく使われます。

したがって、調査に使われる機械の規模も大きなものです。

しかし、これは一般住宅の地盤調査でも使われますので、
その際は5mほどの櫓(やぐら)を組んでその中心に機械を設置したり、
櫓を組まずに重機のような小型化された調査機械を設置したりして調べます。

費用


業者や使う調査機械などによっても異なりますが、
費用は15~40万円程度の幅を見ておきましょう。
スウェーデン式サウンディング試験

住宅の地盤調査は、ボーリング試験よりは
スウェーデン式サウンディング試験のほうが一般的です。

この方法では、先端がドリルのような形状(スクリューポイントと呼ばれる)
になった金属棒(ロッド)を地面に垂直にねじ込み、
25cmの深さに達するごとに、金属棒を何回転させたかを測ります。

計測に使うロッドには重りがつけられるようになっていて、
すべての重りをつけると100kgにもなります。

この重いロッドが少ない回転数で地中に埋まるなら地盤が柔らかく、
埋まりにくければ固いというわけです。

この計測を敷地の4か所以上の場所で行い、
それぞれの場所の固さの違いを計測します。

ところで、なぜこの計測方法が「スウェーデン式」なのかというと、
もともとこの方法は北欧にあるスウェーデンの国有鉄道が行っていたもので、
その後スカンジナビア諸国に広まり、その後日本でも採用されるようになったからです。

費用


調査を依頼する業者にもよりますが、費用は5~10万円程度が相場でしょう。
表面波探査法

表面波探査法は、起振機(きしんき)と呼ばれる振動を起こす機械を使って計測します。

この機械で起こした振動を地面に伝え、いわば非常に小さな地震を起こすわけです。
その波を少し離れた所に設置した検出器を使って計測します。

この調査方法では、小さな地震に含まれる表面波という波を使いますが、
表面波は周波数を変えると地中で伝わる深さも変わります。

そのため、周波数を細かく変化させながら、表面波が地中で伝わる様子を見ると、
固さの変わる地層の境界などもわかります。

仕組みを簡単に言うと、固い地盤を通る波は伝わり方が早く、
柔らかい地盤だと遅くなるのです。

この波を等間隔で設置した検出機でとらえ、
検出した時間をもとに地盤の固さを計測します。

費用


調査の方法こそ違いますが、費用は
スウェーデン式サウンディング試験と同等で5~10万円が相場です。

一般的な住宅の敷地で使われるのは
上で挙げた3つが主流です(これ以外にも調査方法はあります)。

建築を依頼したハウスメーカーや工務店と相談して、どの方法にするかを決めましょう。

また、地盤の固さについては、敷地の購入時に重要視していただきたいとはいえ、
こだわり過ぎると住環境の良さをみすみす逃してしまいます

その土地に住んだときの利便性と地盤の良さを天秤にかけて、
納得のいく妥協点を見つけてください。

軟弱な地盤に注文住宅を建てるには?

敷地がもともと沼地だったために地盤が弱かった
敷地の購入後に地盤調査をしたら軟弱地盤という結果が出た」。

このような場合でも、地盤改良工事をすれば注文住宅を建てることができます

地盤改良工事は、
地震が起こった場合などに建物が不同沈下を起したりしないよう、
基礎の下にある地盤を補強する工事です。

工事の内容は、地表から良好な地盤(固い地盤)までの深さなどによって、
大きく3種類の方法に分けられます。

それぞれの違いと特徴を見ていきましょう。

表層改良

表層改良は、地盤調査の結果、
地表から2m以内の深さに良好な地盤がある場合に行われる方法です。

工事のおおまかな手順としては以下のようになります。

表層改良工事の主な手順
  1. 軟弱な地盤の土を掻き出す
  2. まずは重機などを使って、良好な地盤のある深さまで掘り、軟弱な地盤の土を掻き出します。

  3. 固化材と土を混ぜる
  4. 次に、掻き出した土にセメント系の固化材と呼ばれる材料を混ぜます。

  5. 良好な地盤の上で固める
  6. 固化材と土を良く混ぜたら、それを良好な地盤の上に均一にならしたうえ、
    重機を使って締め固めます。

この工事によって、良好地盤と固化材を混ぜた土を一体化させ、
建物の基礎を乗せるための支持地盤を作るわけです。

表層改良を行う範囲は広く、建物の外壁から最低でも50cm程度外側までは行います。

柱状改良

地表から2~8m程度の深さに良好な地盤がある場合は、柱状改良工事を行います。

柱状改良工事は、良好な地盤に届く深さまで縦に穴を掘り、
その中にコンクリート製の柱を作る工事です。

こちらも工事の手順を見てみましょう。
柱状改良工事の主な手順

  1. 良好な地盤まで穴を掘る
  2. 穴を掘りながらセメントなどを混ぜることができる
    「攪拌翼(かくはんよく)」という、
    羽が付いた機械を使って、良好な地盤がある深さまで穴を掘ります。

    基礎を支えるのに必要な数だけ穴を掘るため、家の大きさによって穴の数も変わります。

  3. 穴にセメントミルクを流し込む
  4. 攪拌翼を回転させながら地表まで戻しつつ、セメントミルクを流し込みます。
    セメントミルクとは、セメントと水を混ぜたものです。

  5. セメントの硬化を待つ
  6. 穴に流し込んだセメントが硬化すれば、
    それが良好な地盤まで届くセメントの柱になります。

    敷地内に掘った複数の穴に柱を作り、その上に基礎を載せることで住宅を支えるわけです。

柱状改良工法は、業者や良好な地盤までの深さや敷地の広さによって費用が変わります。
目安としては、20坪程度の広さに5mほどの深さの穴を掘る場合なら80~100万円程度必要です。

鋼管杭打ち工法

鋼管杭打ちは、柱状改良でも届かないような深さ(20m程度まで)に
良好な地盤がある場合でも使える工法です。

長い鋼管やコンクリートの杭を地中に打ち込み、
これらが地中で柱代わりになって住宅の基礎を支えます。

この方法は施工機械を使って鋼管を回転させながら地中に埋め込んでいくので、
現場で土がほとんど出ず、柱状改良工事のようにセメントの硬化を待つ必要もありません。

地中の状態によっては地盤改良が難しい場合もある

地盤改良の主な方法は上記の3種類です。

しかし、地中に地下水の流れがあり、
その流れが安定していないような敷地は工事が適用できない
など、
施工が難しい場合もあるので、業者に確認してみましょう。

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